Droit immobilier – La vente dite parfaite

Aux termes de l’article 1583 du Code civil, la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

Vous pouvez donc être engagé à vendre ou au contraire vous prévaloir d’une vente, dite parfaite, dès accord sur la chose et le prix. Cet accord entraîne même un transfert immédiat de la propriété du bien concerné.

En matière immobilière, même si une promesse de vente ou achat et un acte notarié sont nécessaires pour procéder à la mutation du bien, le principe est le même.

La Cour de cassation vient de le rappeler dans un arrêt du 30 novembre 2022 en cassant la Cour d’appel de Paris.

La question était de savoir si vendeur et acheteur étaient en simples pourparlers ou engagés par une vente, sans pouvoir y renoncer.

En effet l’article 1114 du code civil prévoit quant à lui que « l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. À défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. »

Afin d’apprécier l’engagement de chacun, il convenait d’examiner le contexte des discussions et les écrits de chacun.

La Cour d’appel avait cassé le jugement de 1re instance en estimant que « l’absence de précision de cet acte quant aux conditions de la vente et aux formalités de réalisation de celle-ci suffit à établir que les parties n’en étaient qu’au stade des pourparlers, la seule mention “bon pour vente au prix de 110 000 euros” apposée par les consorts A ne suffisant pas à fixer les conditions de la vente immobilière qui est une opération complexe nécessitant que les vendeurs soient informés a minima des conditions de financement de la vente. ».

La Cour de cassation s’attache à appliquer le droit. Les formalités de signature de promesse et d’actes notariés et les modalités de financement ne sont que les conséquences d’un engagement formalisé, par écrit, clair et non équivoque, d’acheter un bien.

Ainsi, elle décide en visant les articles 1114 et 1583 du code civil que « l’offre d’achat formulée par Mme [O], portant sur les biens mis en vente par les consorts [Aa], avait été contresignée par eux avec la mention « bon pour vente » au prix proposé, ce dont il résultait, d’une part, que l’offre comprenait les éléments essentiels du contrat envisagé et exprimait la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation, d’autre part, que la vente était parfaite. »

Dès lors si vous vendez un bien, il est conseillé de faire apposer une mention manuscrite d’engagement de l’acheteur. En revanche si vous hésitez à acheter, il convient de ne pas vous engager trop vite et ne rien mentionner par écrit.

Il est à noter toutefois que l’acheteur dans ce cas d’espèce aurait dû signer la promesse et se rétracter ensuite dans le délai de 10 jours, comme il est autorisé à le faire par la loi (articles L 271-1 et L 272-2 du Code de la construction et de l’habitation). Il aurait évité ainsi de devoir acheter les biens concernés, surtout après des années de procédure.

Arrêt de la Cour :

https://www.courdecassation.fr/decision/638701f8bf732905d49c505b