COVID-19 et loyers commerciaux

À nos clients commerçants entrepreneurs de tous les secteurs professionnels et locataires commerciaux.

Suite aux décrets et arrêtés du gouvernement des 14, 15 et 16 mars 2020 ordonnant la fermeture des établissements recevant du public et le confinement de la population, les entreprises du commerce de détail, de la restauration et les commerçants en général sont frappés brutalement par l’arrêt complet de leur activité.

Ils se posent bien évidemment la question du paiement des loyers et charges.

Les grandes foncières s’interrogent déjà sur le comportement à adopter et, en l’état de nos informations, deux grands propriétaires de centres commerciaux dont la Compagnie de Phalsbourg qui en a pris l’initiative ont déjà rassuré leurs partenaires en annulant tous les loyers des enseignes non alimentaires pour la période du 15 mars au 15 avril 2020.

Il faut d’abord les féliciter et espérer que cette démarche sera généralisée par les Bailleurs dans les tout prochains jours.

À défaut, nous pensons possible d’appliquer plusieurs règles de droit pour arriver à une solution de suspension totale du paiement des loyers jusqu’à la fin de cette pandémie.

Il parait en tout premier lieu possible de considérer que les décisions de fermeture prises en vertu de la situation créée par le COVID-19 constituent un cas de force majeure.

C’est bien une situation :

• (i) échappant au contrôle des parties,
• (ii) qui ne pouvait être raisonnablement prévue lors de la conclusion du contrat,
• (iii) dont les effets empêchent la poursuite de l’exécution du contrat.

(Article 1218 du Code civil)

Même si par le passé, les Tribunaux français se sont montrés plutôt réticents à qualifier une épidémie de cas de force majeure (grippe H1N1 etc) les décisions rendues correspondaient à une période sans fermeture généralisée obligatoire et confinement de la population.

Il est pour nous assez évident que le COVID-19 empêche totalement et irrémédiablement l’exécution du bail commercial conclu avant son apparition.

C’est notre principal message.

Les juristes débattront prochainement des autres options qu’il parait possible de soulever comme l’obligation de délivrance de l’article 1719 du Code Civil ou la théorie de l’imprévisibilité édictée par l’article 1195 du Code Civil.

L’essentiel nous parait d’aller dans la voie d’un dépassement bien compris des intérêts à court terme au profit d’une conception positive de l’intérêt général et des relations pérennes entre Bailleurs et Preneurs.

Nous en faisons le vœu tout en restant prêts à agir pour toutes les entreprises françaises et étrangères qui nous ont fait confiance et à qui nous souhaitons d’affronter cette épreuve sans précédent au mieux.